เรื่องใกล้ตัวกับสัญญาเช่าบ้าน ในเวลาที่ผ่านมาไม่นานนี้ มีการเปลี่ยนข้อบัญญัติเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ใกล้ตัวเราหลายๆเรื่อง แม้ว่าหนึ่งในเรื่องที่น่าจะใกล้ตัวทุกคนก็คือ สัญญาเช่า กฏหมายใหม่ที่เกี่ยวกับการประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีผลใช้บังคับช่วงวันที่ 1 พ.ค. 2561 สัญญาเช่า กฏหมายใหม่ฉบับนี้จะมีผลอย่างไรต่อผู้เช่าบ้าง มาไล่เรียงกันดูไปพร้อมเพียงกัน
เรื่องใกล้ตัวกับสัญญาเช่าบ้าน
ย้อนอดีตข้อบัญญัติเช่า เอื้อผู้ให้เช่าเยอะเกินไป
สัญญาเช่าบ้านเป็นเรื่องสำคัญจำเป็นต้องรู้รวมทั้งควรเตรียมให้พร้อมก่อนปล่อยเช่าหรือให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่าห้อง คอนโด เรือนแถว หรืออาคารการค้าขาย ย่อมจะต้องมีข้อตกลงระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าให้เรียบร้อยก่อน ไม่เพราะฉะนั้นอาจจะเกิดปัญหาตามมาได้ อาจจะเกิดการไม่จ่ายค่าเช่า ทำของที่อยู่ในบ้านเสียหาย สร้างความยากลำบากให้กับเจ้าของบ้าน เพราะฉะนั้นก่อนตัดสินใจจะให้เช่าบ้านหรือจะเช่าห้อง ผู้ให้เช่าแล้วก็ผู้เช่าควรทำการศึกษาเรียนรู้และทำการค้นคว้ารายละเอียดของสัญญาเช่าบ้านให้ดีเพื่อลดปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตได้ วันนี้เราจะพาไปทำความเข้าใจกับสัญญาเช่าบ้าน เอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้านหรือฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน ว่าจะมีระเบียบหรือหลักเกณฑ์อะไรบ้าง
ย้อนอดีตกันนิดหน่อย ทีแรกๆการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการให้เช่ารายย่อย หรือรายใหญ่ชนิดที่เป็นการประกอบธุรกิจ ดังเช่นว่า อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า อยู่ภายใต้กฎระเบียบของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ลักษณะ 4 มาตรา 537 ถึงมาตรา 571 โดยมีพื้นฐานอยู่บนความรู้ความเข้าใจที่ว่า “คู่สัญญาต่างมีอิสระ และมีฐานะเท่าเทียมสำหรับเพื่อการเข้าลงลายลักษณ์อักษร” แม้กระนั้นเพราะกฎข้อบังคับฉบับนี้ประกาศใช้มานานแล้ว ไม่ทันต่อสภาพสังคมและจากนั้นก็เศรษฐกิจเดี๋ยวนี้ ทำให้ผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ มีการเหนือกว่าผู้บริโภคหรือผู้เช่าในหลายด้าน บ้าน
บรรดาผู้มีอำนาจบัญญัติกฎหมายก็เลยมีข้อคิดเห็นว่าธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจำเป็นที่จะต้องมีระบบระเบียบพิเศษเข้าควบคุม เพื่อลดการได้เปรียบของผู้ประกอบกิจการ แล้วก็สร้างความถูกต้องแก่ผู้ซื้อมากขึ้นเรื่อยๆ ก็เลยได้ออก “ประกาศคณะกรรมการเกี่ยวกับกติกา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออาศัยอยู่เป็นธุรกิจที่ควบคุมกติกา พ.ศ. 2561” หรือเรียกกล้วยๆว่าเป็นสัญญาเช่าบ้าน ข้อบัญญัติใหม่ที่เราจะมาทำความเข้าใจกัน
หลักใหญ่สาระสำคัญของสัญญาเช่าบ้าน ข้อกำหนดใหม่ประกาศฉบับนี้เป็น สร้างความเป็นธรรมแก่ผู้ใช้ โดยจะใช้บังคับกับเฉพาะผู้ประกอบธุรกิจ ซึ่งหมายความถึงผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักอาศัย โดยมีสถานที่ที่แยกให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป แล้วก็ห้องพัก บ้าน ห้องเช่า อพาร์ทเม้นท์ ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน แต่ว่าไม่และก็หอพักและก็เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์
สรุปหัวข้อที่ผู้เช่าควรรู้ กันถูกเอาเปรียบ
สัญญาเช่าบ้าน ข้อบัญญัติใหม่ฉบับใหม่นี้มีหลายส่วนที่เอื้อต่อประโยชน์ซึ่งมาจากผู้เช่ามากยิ่งขึ้น สรุปเนื้อหาให้ดังนี้
- สัญญาเช่าควรต้องใช้ภาษาไทยไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวหนังสือใน 1 นิ้ว
- จึงควรเฉพาะเจาะจงข้อมูลเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์สินที่ให้เช่า ค่าใช้จ่ายในการเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงทางแล้วก็ช่วงจ่ายด้วย POOL VILLA
- ผู้ให้เช่าจำเป็นที่จะต้องส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าให้แก่ผู้เช่าไม่น้อยกว่า 7 วัน
- ผู้ให้เช่าจำเป็นต้องคืนเงินยืนยันในทันทีทันใดเมื่อสัญญาเช่าจบ
- ผู้เช่าสามารถเลิกกติกาโดยทำเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน แต่ว่าควรต้องไม่ค้างค่าใช้จ่ายในการเช่า และก็มีเหตุจำเป็น
- เหตุผิดสัญญาที่ทำให้ผู้ให้เช่าเลิกคำมั่นสัญญาได้จะต้องระบุด้วยตัวอักษรที่เด่นชัดกว่าเนื้อความอื่น และก่อนเลิกคำมั่นสัญญา ผู้ให้เช่าต้องแจ้งผู้เช่าเป็นหนังสือให้กระทำตามกติกาล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน
- ผู้ให้เช่าจำเป็นจะต้องมอบกติกาให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับ
- ห้ามนอกจากหรือนิยามรับผิดของผู้ให้เช่าไว้ภายในสัญญาเช่า
- ห้ามเรียกเก็บค่าใช้จ่ายสำหรับเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน
- ห้ามเรียกเก็บเงินยืนยันเกิน 1 เดือน
- ห้ามกำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนแปลงค่าใช้จ่ายในการเช่า ค่าสาธารณูปโภค ฯลฯ ก่อนสัญญาเช่าหมด
- ห้ามให้สิทธิผู้ให้เช่าเข้าตรวจดูสินทรัพย์ที่เช่าโดยไม่ต้องแจ้งล่วงหน้า
- ห้ามผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ
- ห้ามผู้ให้เช่ากีดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์ในสมบัติหรือเข้าไปในสถานที่เช่าเพื่อยึดหรือย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า
- ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าเรียกค่าต่อสัญญาเช่าจากผู้เช่ารายเดิม
- ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ให้เช่าเลิกคำมั่นสัญญาโดยผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาหรือความจำกัดสำคัญ
- ห้ามกำหนดให้ผู้เช่ารับผิดในความชำรุดทรุดโทรมในทรัพย์สินจากการใช้งานตามปกติหรือจากเหตุสุดวิสัย
ดูเพิ่มเติมที่: ซื้อวิลล่า ภูเก็ต, จำหน่ายขายบ้านภูเก็ต, วิลล่าภูเก็ตป่าสัก, ขายวิลล่าภูเก็ต, ขายบ้านภูเก็ต, โครงการบ้านภูเก็ต, phuket property
มีปัญหาแจ้ง สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ผู้ให้เช่าจัดเตรียมถูกทำโทษจำ-ปรับ
หน่วยงานที่มีหน้าที่ดูแลพฤติกรรมตามสัญญาเช่าบ้าน ข้อกำหนดใหม่ฉบับนี้ก็คือ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือที่เรารู้จักกันในชื่อ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งผู้เช่าที่ได้รับความเดือดร้อนจากผู้ประกอบการที่ผิดสัญญาเช่าห้อง ข้อปฏิบัติใหม่ ฉบับนี้สามารถร้องเรียนผ่านลำดับที่ 1166 ได้ หรือร้องทุกข์ออนไลน์
โดย สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค จะตรวจดูข้อร้องเรียน หากเป็นจริงก็จะดำเนินการเทียบเคียงปรับผู้ประกอบกิจการ แล้วก็ยังสามารถทำงานฟ้องร้องแพ่งแทนผู้บริโภคได้ด้วย หรือลูกค้าสามารถฟ้องศาลแพ่งเพื่อเรียกร้องค่าเสียหายหรือบังคับให้เป็นไปตามสัญญาเช่าบ้าน ข้อบัญญัติใหม่ฉบับนี้ต่อศาลโดยตรงอีกวิธีหนึ่งด้วย Villas Phuket
ดังต่อไปนี้ ทางอาญา ถ้าเกิดผู้ให้เช่ามีการละเมิดไม่ประพฤติตามประกาศฉบับนี้ อาจได้รับโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรืออีกทั้งจำทั้งปรับ
สัญญาเช่าบ้าน ข้อกำหนดใหม่ฉบับนี้ ถ้าหากพิเคราะห์ผิวเผินรวมถึงจะพบว่าคุ้มครองป้องกันสิทธิของผู้เช่า แล้วก็น่าจะทำให้ผู้เช่าได้รับคุณค่าเป็นอย่างมาก แต่ด้วยกลไกเศรษฐกิจแบบระบบทุนนิยมในประเทศไทยอย่างเช่นในช่วงเวลานี้ เชื่อมากมายก่ายกองว่าท้ายที่สุดผู้ประกอบกิจการที่ได้รับหน้าที่รับผิดชอบเพิ่มมากขึ้นจากการปฎิบัติตามประกาศก็จำเป็นต้องผลักหน้าที่รับผิดชอบดังที่ได้กล่าวมาแล้วมาให้ผู้บริโภครับเอาไว้ในรูปแบบของการขึ้นค่าเช่า ซึ่งทำให้ในที่สุดลูกค้ายังคงไม่ได้ได้ประโยชน์เยอะขึ้นอยู่ดี
8 เรื่องน่าจะรู้ก่อนทำข้อตกลงเช่าห้อง-คอนโด คุ้มครองปกป้องปัญหาดราม่าผู้ครอบครองกับคนเช่า
เรื่องน่าจะรู้ก่อนทำข้อตกลงเช่าห้อง-คอนโด ปกป้องปัญหาระหว่างเจ้าของบ้านกับผู้เช่า ควรมีเรื่องอะไรบ้างที่จำเป็นจะต้องระบุลงไปในสัญญาเช่าบ้าน-คอนโด
การเช่าบ้าน-คอนโด แปลงเป็นอีกหนึ่งวิธีการที่การสร้างรายได้ แต่บางคราวเจ้าของบ้านก็ต้องเจอกับปัญหามากจากผู้เช่า เป็นต้นว่า ไม่ยินยอมจ่ายค่าเช่าตามกำหนด ค้างค่าน้ำ-ค่าไฟไว้ให้ผู้ครอบครองตามจ่ายคราวหน้าคราวหลัง บางคนก็ทำบ้านหรือห้องพังทลายสกปรกจนกระทั่งต้องซ่อมใหม่เกือบจะทั้งด้านหลัง โดยเหตุนั้นมาดูกันว่าก่อนจะทำความตกลงเช่าห้องหรือเช่าคอนโด มีปัญหาอะไรที่เจ้าของบ้านน่าจะรู้แล้วก็เฉพาะเจาะจงลงไปในสัญญาเช่าบ้าง
- สอบถามที่ไปที่มาผู้เช่า
ก่อนจะตกลงใจว่าจะปล่อยเช่าหรือไม่นั้น เจ้าของบ้านน่าจะไต่ถามข้อมูลจากผู้เช่าเสียก่อน ไม่ว่าเป็นประวัติส่วนตัว ดังเช่นว่า อาชีพ เงินเดือน เหตุผลในการขอเช่า จำนวนผู้อาศัย และขณะที่ต้องการเช่า เพื่อนำมาใช้เป็นข้อมูลเบื้องต้นในการตรึกตรองสำหรับการตรวจสอบแล้วก็ตกลงปลงใจว่าน่าจะให้เช่าหรือไม่ บ้าน
- ระบุค่าใช้จ่ายในการเช่าให้ชัดแจ้ง
ของที่จำเป็นที่จึงควรกำหนดในสัญญาเช่าให้แจ้งชัดก็คือ รายละเอียดค่าใช้จ่ายในการเช่าที่ผู้เช่าบ้านควรจะเป็นผู้รับผิดชอบ โดยแยกรายละเอียดแต่ละส่วนให้เด่นชัดว่าในแต่ละเดือนต้องจ่ายอะไรบ้างและจากนั้นก็แต่ละรายการต้องจ่ายแค่ไหน ยกตัวอย่างเช่น เงินประกันก่อนเข้าอยู่ ค่าเช่าบ้านหรือค่าใช้จ่ายในการเช่าห้อง ค่าศูนย์กลาง อัตราการเก็บค่าน้ำ-ค่าไฟ ค่าเสียหายปรุงปรับแต่งแอบซ่อนแซมต่างๆฯลฯ เจาะจงวันและเวลาในการจ่าย แล้วก็ข้อกำหนดต่างๆถ้าผู้เช่าทำผิดเงื่อนไขหรือชำระค่าปรับเยอะแค่ไหน ถ้าหากว่าจ่ายเกินวันรวมถึงในเวลาที่กำหนดไว้
ดูเพิ่มเติมที่: RENT AND BUY VILLA PHUKET. PHUKET VILLA. Sale Villas Phuket (RU). POOL VILLA PHUKET.
- เจาะจงระยะการทำความตกลงเช่า
เว้นเสียแต่ค่าใช้จ่ายในการเช่าแล้ว อีกประเด็นที่ลืมไม่ได้เลยก็คือ ระยะวัน-เวลาสำหรับเพื่อการเช่าลงไปในสัญญาเช่าว่า กติกาแต่ละฉบับมีระยะเวลากี่เดือนหรือกี่ปี ได้แก่ 3 เดือน 6 เดือน หรือ 1 ปี หากแม้ผู้เช่าเลิกเช่าก่อนหมดสัญญา ควรแจ่งล่วงหน้ากี่วัน มีการยึดเงินประกันไหม และการต่อสัญญาเช่าว่าจะต้องทำฉบับใหม่หรือเป็นการต่อสัญญาอัตโนมัติ
- ผู้ครอบครองมีสิทธิตรวจสอบ
อีกหนึ่งเรื่องที่เจ้าของบ้าน-คอนโดน่าจะระบุลงไปให้ชัดในสัญญาเช่าก็คือ ผู้ให้เช่าหรือผู้แทนของผู้ให้เช่าสามารถเข้าไปพินิจพิจารณาบ้านได้ในระยะรวมถึงเวลาอันเหมาะเป็นบางครั้ง เพื่อคุ้มครองปกป้องปัญหาผู้เช่าให้ร้ายว่าโดนรุกล้ำ
- ห้ามทำความผิดกฎหมาย
เรื่องที่เจ้าของบ้านผู้คนจำนวนไม่ใช้น้อยอาจจะปล่อยปละละเลยไปด้วยเหตุว่ามีความรู้สึกว่าเกิดเหตุที่ทราบกันดีอยู่แล้ว แต่ว่าก็น่าจะเขียนระบุลงไปในคำมั่นสัญญาให้แจ่มกระจ่างว่า ถ้าหากมีเรื่องมีราวผู้เช่าทำผิดกฎหมาในบ้านเช่า ผู้ให้เช่าไม่มีส่วนเกี่ยวโยงอะไรก็แล้วแต่ทั้งมวล
- ให้ผู้เช่าเซ็นยอมรับข้อตกลง
ดังต่อไปนี้เพื่อปกป้องการร้องทุกข์ในครั้งหลัง ในสัญญาเช่าที่เกี่ยวกับเงื่อนไขการจ่ายเงิน ระเบียบหรือกฎต่างๆในการอาศัยก็ควรให้ผู้เช่าลงนามหรือเซ็นควบคุมไว้ทุกหน้า เพื่อเป็นใช้เป็นหลักฐานว่าผู้เช่าได้อ่านรายละเอียดและก็ยอมรับกติกาหลักเกณฑ์ที่เจ้าของบ้านเฉพาะเจาะจงไว้แล้ว บ้าน
- ขอเอกสารผู้เช่าให้ครบ
ยกเว้นรายละเอียดการเช่าบ้าน-คอนโดที่ต้องระบุในสัญญาเช่าให้กระจ่างแจ้งแล้ว ควรขอเอกสารเกี่ยวกับผู้เช่ามาเก็บเอาไว้เป็นหลักฐานด้วย เป็นต้นว่า สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน ฯลฯ พร้อมลายเซ็นผู้เช่าดูแลทุกใบ เพื่อใช้ในการตรวจที่มาที่ไปและเป็นหลักฐานฟ้องร้องคดีแม้มีการทำผิดสัญญาเช่า 5 โครงการภูเก็ต
- ถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐาน
อีกหนึ่งเรื่องที่ลืมมิได้เลยก็คือ ผู้ครอบครองควรถ่ายภาพรูปมุมต่างๆในบ้านหรือห้องก่อนจะผู้เช่าจะเข้ามาพักอาศัยด้วย เพื่อใช้ตรวจดูสภาวะเครื่องใช้แล้วก็สภาวะข้างในเมื่อผู้เช่าย้ายออกไปว่า มีอะไรพังเสียหายและผู้เช่าต้องรับผิดชอบอย่างไร
สรุป
ดังต่อไปนี้เพื่อปกป้องปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นในคราวหน้า เจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่าก็ควรกำหนดรายละเอียดต่างๆเกี่ยวกับการเช่าทั้งค่าใช้สอย เงื่อนไข พร้อมระเบียบข้อบังคับต่างๆให้ชัดแจ้ง พร้อมด้วยเก็บเอกสารที่เกี่ยวกับผู้เช่าเอาไว้เป็นหลักฐานให้ครบสมบูรณ์ด้วย PHUKET VILLA
อ่านเพิ่มเติม: Villas in Pasak. POOL VILLA PHUKET. POOL VILLA. SALE VILLA. Villas Phuket. VILLA FOR RENT. buy villa phuket. วิลล่าราคาถูกภูเก็ต. วิลล่าภูเก็ต. บ้าน. ขายบ้าน