เสนอค่าธรรมเนียมโอนบ้าน พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและก็สิ่งก่อสร้าง ฉบับใหม่ มีผลบังคับใช้แล้วช่วงวันที่ 1 เดือนมกราคม 2563 แทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือน-ที่ดิน ที่ถูกยกเลิกไป ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินจำพวกต่างๆหรือเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด ตึกการขาย อื่นๆอีกมากมาย ที่มีมูลค่าเกินมาตรฐานละเว้นภาษี จำต้องเสียภาษีอากรตามค่าของที่ดินรวมทั้งสิ่งก่อสร้างในอัตราที่ระบุ ก็เลยทำให้ผู้ที่มีบ้านหลายข้างหลัง หรือที่ดินหลายที่ ใช้แนวทางโอนที่ดิน โอนบ้านให้กับคนสนิท เพื่อกระจัดกระจายการครอบครอง ให้เสียภาษีอากรลดน้อยลง บ้าน
โอนที่ดิน-โอนบ้าน 2564 มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านรวมทั้งที่ดินมีอะไรบ้าง
ค่าใช้สอยสำหรับการจำหน่ายบ้าน ที่ดินในกรมที่ดิน ในวันโอนมีรายการที่จะจำต้องจ่ายดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ราคาไหนสูงยิ่งกว่าก็ใช้ราคานั้นคิด วิลล่าภูเก็ต
- ค่าอากร 0.5% ของราคาจำหน่าย แต่ว่าไม่น้อยกว่าราคาประเมิน ถ้าเกิดต่ำลงมากยิ่งกว่าให้ใช้ราคาประเมินคำนวณ, ค่าภาษีอากร ธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย
- ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ จะคิดกับอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้วขายออกไปภายในช่วงระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี (แม้มีการย้ายใบสำมะโนครัวเจ้าของบ้านเข้าอยู่ เกินกว่า 1 ปี ได้รับเว้นเสียแต่ค่าภาษีอากรนี้) เงินที่เสียค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะนี้แล้วไม่ต้องเสียค่าอากรในข้อ 2
- ค่าภาษีอากรรายได้ (ภงดเว้น.) มีการคิดแบบขั้นบันไดภาษี หักรายจ่ายต่างๆตามปริมาณปีครอบครอง (หลายกระบวนการ), ค่าจำท่วม แม้บ้าน หรือที่ดินที่ซื้อขายแลกเปลี่ยนกันไม่ได้ซื้อสด จำนำต่อกับแบงค์ จะเสียค่าจำนำ 1% ของค่าจำนำ, ค่าอื่นๆดังเช่น ค่าคำร้องขอ 20 บาท ค่าอากรตาม เปรียญ37 5 บาท ค่าผู้เห็นเหตุการณ์ 20 บาท
โดยธรรมดาค่าภาษีอากรรายได้คนขายควรจะเป็นผู้ออก ส่วนค่าจำท่วมคนซื้อควรจะเป็นผู้ออก ส่วนค่าธรรมเนียมส่วนอื่นสุดแต่ตกลงกันว่าใครกันแน่จะออกเท่าไร (จะออกคนละครึ่งหรือข้างหนึ่งข้างใดออกทั้งสิ้น) แม้กระนั้นดังนี้รวมทั้งทั้งหมดมิได้มีกฎคงที่ว่าผู้ใดจำต้องออกส่วนใดบ้าง ขึ้นกับการตกลงกันระหว่างคนซื้อแล้วก็คนขาย อย่างเช่น คนขายบางรายบางทีอาจให้คนซื้อออกค่าโอนแล้วก็ค่าภาษีอากรทุกสิ่ง หรือคนขายบางรายบางทีอาจเป็นคนออกทั้งสิ้น (โดยที่คนขายได้บวกค่าโอนต่างๆกลุ่มนี้ไปในราคาขายแล้ว) บ้านจัดสรร
ดังนี้คนซื้อรวมทั้งคนขายควรจะตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆก่อนทำตกลงจำหน่ายหรือก่อนลงลายลักษณ์อักษรจะซื้อจะขาย เนื่องจากว่าอาจมีการโต้เถึยงเกิดขึ้นได้ในวันโอน ทางที่ดีควรจะรวมเนื้อหาค่าธรรมเนียมการโอนเอาไว้ในคำสัญญาจะซื้อจะขายด้วย เพื่อปกป้องการคัดค้านกันคราวหลัง คนซื้อบ้านจากแผนการก็ควรจะอ่านเนื้อหาในข้อตกลงจะซื้อจะขายส่วนเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนอย่างละเอียด บางแผนการที่ไม่ค่อยรับผิดชอบมักปัดภาระหน้าที่มาให้คนซื้อออกรายจ่ายสำหรับในการโอนทั้งหมดทั้งปวง ซึ่งมองไม่ค่อยจะชอบธรรมสำหรับคนซื้อเยอะแค่ไหน
เกร็ดความรู้สำหรับเพื่อการโอนบ้านและก็ที่ดิน
- ถ้าหากเป็นการโอนที่มีคนอำนวยความสะดวกให้ อาทิเช่น การโอนบ้านแล้วติดจำนำของธนาคาร ธรรมดาธนาคารจะอำนวยความสะดวกสะสางหน้าเสื่อให้แล้ว ด้วยเหตุนี้ค่าโอนก็เลยชอบคิดจากราคาประเมิน
- ถ้าเกิดเป็นการโอนคุ้นเคย กรณีทั้งคนซื้อแล้วก็ผู้ขายไม่รู้เรื่องมาก่อน (มือใหม่ทั่งคู่) ก็จะโดนข้าราชการถามราคาซื้อขายแลกเปลี่ยน หากดันตอบไปแพงกว่าราคาประเมินก็จะโดนค่าธรรมเนียมจากราคาค้าขาย หากตอบถูกกว่าราคาประเมินก็ได้ราคาประเมิน Phuket Villa
- หากเป็นการโอนคุ้นเคย แล้วก็ผู้ซื้อหรือผู้ขายรู้มาก เตี๊ยมกันมาก่อนรวมทั้งมีการตรวจสอบราคาประเมินเป็นระเบียบ ถ้าหากโดนถามก็บอกราคาไปให้ต่ำลงมากยิ่งกว่าราคาประเมิน ข้าราชการก็จะใช้ราคาประเมินคิดค่าธรรมเนียมส่วนค่าอื่นๆก็คิดตามสิ่งที่เกิดขึ้นจริง
อย่างไรก็ดี ไม่ว่าจะเป็นการโอนให้กับวงศ์วาน คนที่อาศัยอยู่ในครอบครัว หรือซื้อ-ขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ แต่ละกรณีต่างมีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีรวมทั้งค่าใช้สอยที่นาๆประการ พวกเราจะพามามองว่า แม้ปรารถนาโอนที่ดิน-โอนบ้านให้กับคนอื่น มีค่าขนบธรรมเนียมเยอะแค่ไหนรวมทั้งมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
กรณีโอนโดยยกให้ญาติพี่น้อง
ถ้าหากอยากโอนบ้านหรือที่ดินให้กับคนภายในครอบครัว จะต้องดูกรว่าคนนั้นมีความเชื่อมโยงยังไงกับพวกเรา ซึ่งข้อบังคับได้ระบุค่าใช้สอยสำหรับเพื่อการโอนให้แต่ละคนแตกต่างกัน กล่าวอีกนัยหนึ่ง
- กรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
ลูกที่ชอบด้วยกฎหมายหมายถึงลูกที่เกิดระหว่างบิดามารดาจดทะเบียน เมื่อบิดามารดาอยากได้โอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 2 ประการ เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน วิลล่าในป่าตอง
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน
- กรณีโอนให้ลูกที่ไม่เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด
ถ้าเกิดลูกคนนั้นกำเนิดระหว่างที่บิดามารดามิได้จดทะเบียน หรือบิดามิได้ขึ้นทะเบียนยืนยันลูก เมื่อบิดามารดาปรารถนาโอนบ้าน โอนที่ดินให้ จะมีค่าใช้จ่ายสำคัญๆอยู่ 3 ประการ เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าครองชีพได้ 50% บ้านสไตล์มินิมอล
- กรณีโอนให้แก่สามี-ภรรยา
แม้สามี-ภรรยา จดทะเบียน แล้วก็ปรารถนาโอนที่ดินให้แก่กัน โดยมิได้โอนในลักษณะของมรดก จะเสียค่าใช้จ่าย ดังต่อไปนี้
– ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักรายจ่ายได้ 50% วิลล่า ราคาถูกภูเก็ต
- กรณีโอนให้ญาติพี่น้อง
ญาติ ไม่ว่าจะพี่ ป้า น้า อา รวมทั้งลูกเลี้ยง ลูกสะใภ้ ลูกเขย ถ้ามิได้รับการโอนในรูปแบบของมรดก จะเสียค่าใช้จ่ายสำหรับการรับโอนที่ดิน-บ้าน เป็น
– ค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน แม้กระนั้นแม้ปู่ คุณย่า ตา คุณยาย โอนที่ดินให้หลานทายาทแท้ๆจะเสียค่าบริการการโอน 0.5% จากราคาประเมิน
– ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
– ภาษีรายได้บุคคลปกติตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักรายจ่ายได้ 50% บ้านวิลล่าภูเก็ต
กรณีโอนมรดก
หากโอนบ้านหรือที่ดินในลักษณะของมรดก จะเสียเพียงแค่ค่าธรรมเนียมลงทะเบียนโอนมรดกแค่นั้น ซึ่งถ้าหากผู้ได้รับมรดกเป็นผู้สืบสายเลือด (ลูก, หลาน, เหลน, ลื้อ) หรือระหว่างคู่ครอง จะเสีย 0.5% จากราคาประเมิน แม้กระนั้นถ้าหากเป็นญาติ ลูกเลี้ยง ต้องเสียค่าบริการ 2% จากราคาประเมิน
ในส่วนของค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีอากรธุรกิจเฉพาะ แล้วก็ภาษีรายได้ฯ ไม่ต้องเสีย แต่ว่าจะมีค่าประเพณีอื่นๆเพิ่มเติมน้อย ดังเช่นว่า กรณีโอนที่ดินมรดกจะมีค่าคำร้องขอ แปลงละ 5 บาท, ประกาศมรดก แปลงละ 10 บาท, ค่าขึ้นทะเบียนผู้จัดการมรดก แปลงละ 50 บาท PPG บริษัทอสังหาฯภูเก็ต
อย่างไรก็ดี กรณีโอนมรดก ผู้ได้รับมรดกควรต้องเสียภาษีอากรมรดกด้วย ตามอัตรานี้
– ถ้ามีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท ต้องเสียภาษีอากรในอัตรา 10% เฉพาะส่วนที่เกินจากราคา 100 ล้านบาทนั้น ดังเช่นว่า บ้านพูลวิลล่า ภูเก็ต
หลาน ได้รับบ้านมรดกราคา 110 ล้านบาท จากป้าที่เสียชีวิตไปแล้ว ต้องเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินจากค่า 100 ล้านบาท มันก็คือ 10 ล้านบาท x 10% = 1 ล้านบาท
– แม้ผู้ได้รับมรดกเป็นบิดามารดา ปู่ย่าตายาย ทวด หรือทายาทเป็น ลูก หลาน เหลน โหลน ลื้อ อัตราภาษีจะลดลงมาเหลือ 5% ดังเช่น
ลูก ได้รับมรดกที่ดินจากบิดา ค่า 105 ล้านบาท จำเป็นต้องเสียภาษีอากรมรดก ส่วนที่เกินมา ราคา 5 ล้านบาท x 5% = 250,000 บาท
– ถ้าหากสามีหรือภรรยา ผู้ใดผู้หนึ่งเสียชีวิต แล้วอีกข้างได้รับมรดกเป็นบ้านหรือที่ดิน แม้สามี-ภรรยาลงทะเบียนถูกกฎหมาย ผู้ที่จะได้รับมรดกจะได้รับการงดเว้น ไม่ต้องเสียภาษีอากร ทาวน์โฮมภูเก็ต
สรุป
ทดลองคำนวณให้ดีก่อนว่า ระหว่างการโอนที่ดิน-โอนบ้านให้ผู้อื่น กับ ยอมจ่ายภาษีที่ดินเอง แบบไหนจะเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่าในระยะยาว เนื่องด้วยการโอนให้คนอื่นมีค่าจารีตสูงขึ้นยิ่งกว่าการจ่ายภาษีที่ดินพอควร ก็เลยเหมาะสมกับในกรณีที่อยากได้รักษาที่ดินหรือบ้านข้างหลังนั้นไว้เป็นระยะเวลาที่ยาวนาน รวมทั้งยังไม่คิดจะขายในช่วงเวลาอันใกล้นี้